Ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói là một trong những bước quan trọng nhất khi gia chủ lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói, đây là hình thức để đảm bảo quyền lợi của gia chủ một cách chặt chẽ và đúng pháp lý.
Một bản hợp đồng được soạn thảo kỹ lưỡng không chỉ thể hiện tính chuyên nghiệp của nhà thầu mà còn là căn cứ pháp lý để xử lý mọi tranh chấp sau này. Bài viết dưới đây của Song Vũ sẽ giúp bạn hiểu rõ những lưu ý cần thiết khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, từ khâu đối chiếu dự toán, tiến độ, điều khoản bảo hành cho đến ràng buộc pháp lý và các rủi ro thường gặp.
Đối chiếu chi tiết bảng dự toán và phụ lục danh mục vật tư
Xem kỹ bảng dự toán trước khi ký
Bảng dự toán là “trái tim” của hợp đồng xây nhà trọn gói. Đây là tài liệu mô tả toàn bộ khối lượng công việc, chi phí nhân công, vật liệu, hạng mục thi công… mà hai bên đã thống nhất.
Trước khi ký kết, chủ đầu tư cần đối chiếu cẩn thận giữa báo giá, bản vẽ thiết kế và bảng dự toán để tránh trường hợp nhà thầu cắt giảm vật tư hoặc tính thiếu hạng mục.
Một số nội dung cần kiểm tra kỹ gồm:
- Khối lượng vật liệu xây thô và hoàn thiện (xi măng, thép, gạch, cát, sơn, gỗ…)
- Hạng mục phụ trợ như điện nước, chống thấm, mái, trần, cửa, lan can, cầu thang…
- Mức giá đơn vị và tổng giá trị dự toán (đã bao gồm VAT hay chưa)
- Các khoản chi phí phát sinh dự kiến, nếu có
>> Xem thêm “Dịch vụ xây dựng Biên Hòa Đồng Nai”
Phụ lục danh mục vật tư – bằng chứng rõ ràng về chất lượng
Phụ lục vật tư là cơ sở để nhà thầu và chủ đầu tư đối chiếu trong quá trình thi công.
Khi ký hợp đồng, nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ thương hiệu, chủng loại, xuất xứ và quy cách của từng loại vật liệu. Ví dụ:
- Thép, xi măng, sơn, gạch,…
- Đèn chiếu sáng, ống nước, dây điện,…
Việc làm này giúp tránh trường hợp thay thế vật tư kém chất lượng mà không có sự đồng ý của chủ đầu tư, đảm bảo công trình đúng như cam kết trong hợp đồng.
Quy định cụ thể về tiến độ thi công và các điều khoản thanh toán
Tiến độ thi công phải rõ ràng và khả thi
Trong hợp đồng xây nhà trọn gói, phần tiến độ thi công là một điều khoản bắt buộc.
Cần nêu rõ:
- Ngày khởi công và ngày hoàn thành
- Tiến độ từng giai đoạn (móng, khung, hoàn thiện)
- Biện pháp xử lý nếu tiến độ bị chậm (phạt vi phạm, gia hạn có lý do chính đáng…)
Tiến độ cần được xây dựng dựa trên điều kiện thực tế công trình, thời tiết và khả năng huy động nhân lực của nhà thầu, tránh cam kết quá nhanh để lấy lòng chủ đầu tư nhưng không khả thi trong thực tế.
Điều khoản thanh toán minh bạch
Thanh toán là phần thường dễ xảy ra tranh chấp nhất. Vì vậy, hợp đồng phải ghi rõ:
- Tổng giá trị hợp đồng và hình thức thanh toán (chuyển khoản, tiền mặt)
- Số đợt thanh toán và tỷ lệ mỗi đợt (thường chia 4–5 giai đoạn)
- Thời hạn thanh toán sau khi hoàn thành từng hạng mục
- Điều kiện giữ lại bảo hành (thường 2–5% giá trị hợp đồng)
Ví dụ:
Đợt 1: Thanh toán 20% sau khi ký hợp đồng và chuẩn bị mặt bằng.
Đợt 2: Thanh toán 30% khi hoàn thành phần móng.
Đợt 3: Thanh toán 30% sau khi hoàn thiện phần thô.
Đợt 4: Thanh toán 15% khi hoàn thiện phần nội thất.
Đợt 5: Giữ lại 5% làm bảo hành, thanh toán sau 12 tháng.”
Việc quy định cụ thể giúp hạn chế rủi ro chậm thanh toán hoặc thi công dang dở.
>> Xem thêm “Báo giá xây nhà trọn gói Biên Hòa Đồng Nai 2025”
Làm rõ các điều khoản về giám sát, nghiệm thu và chính sách bảo hành
Quyền và nghĩa vụ giám sát
Trong hợp đồng, chủ đầu tư có quyền giám sát công trình hoặc ủy quyền cho bên thứ ba (thường là tư vấn giám sát).
Điều này giúp đảm bảo:
- Thi công đúng thiết kế, đúng vật tư và đúng kỹ thuật
- Nhà thầu tuân thủ các quy định về an toàn lao động
- Ghi nhận kịp thời sai sót để có biện pháp khắc phục
Nhà thầu phải tạo điều kiện cho việc giám sát, cung cấp hồ sơ vật tư, bản vẽ hoàn công, nhật ký thi công khi được yêu cầu.
Quy trình nghiệm thu minh bạch
Nghiệm thu được thực hiện sau khi hoàn thành từng giai đoạn và khi bàn giao công trình. Hợp đồng cần quy định:
- Các bước nghiệm thu (thô – hoàn thiện – tổng thể)
- Hồ sơ nghiệm thu (biên bản nghiệm thu, hình ảnh, kết quả kiểm tra vật tư)
- Điều kiện để được nghiệm thu và thanh toán
Mỗi bên phải ký xác nhận biên bản nghiệm thu trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo, đảm bảo tính pháp lý rõ ràng.
>> Xem thêm “Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2025“
Chính sách bảo hành cụ thể
Một hợp đồng chuẩn phải nêu rõ thời hạn và phạm vi bảo hành.
Thông thường:
- Phần kết cấu: bảo hành 5 năm
- Phần hoàn thiện: bảo hành 12 tháng
Hợp đồng cũng nên quy định rõ thời gian phản hồi và khắc phục sự cố khi có lỗi phát sinh. Ví dụ: “Nhà thầu phải tiến hành sửa chữa trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận thông báo bằng văn bản từ chủ đầu tư.”
Ràng buộc trách nhiệm pháp lý của nhà thầu và chủ đầu tư
Trách nhiệm của nhà thầu
- Thi công đúng hồ sơ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Cung cấp nhân công, vật tư, thiết bị đúng chất lượng đã cam kết.
- Đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường.
- Chịu trách nhiệm về mọi sai sót kỹ thuật, thiệt hại hoặc vi phạm pháp lý do lỗi của mình.
Nếu vi phạm tiến độ hoặc làm hư hại công trình, nhà thầu có thể bị phạt vi phạm hợp đồng, thường từ 3–10% giá trị phần công việc bị vi phạm, tùy theo thỏa thuận.
Trách nhiệm của chủ đầu tư
- Bàn giao mặt bằng, cấp điện – nước và giấy phép xây dựng đúng thời hạn.
- Thanh toán đúng tiến độ như thỏa thuận.
- Phối hợp nghiệm thu, ký biên bản, cung cấp phản hồi kịp thời khi có thay đổi thiết kế.
Nếu chủ đầu tư chậm thanh toán, nhà thầu có quyền tạm ngừng thi công và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng.
Điều khoản xử lý tranh chấp
Mọi tranh chấp phát sinh cần được giải quyết theo trình tự:
- Thương lượng, hòa giải giữa hai bên
- Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể đưa vụ việc ra Trọng tài xây dựng hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Cần ghi rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và địa điểm xét xử để tránh rườm rà pháp lý về sau.
Phân tích các rủi ro và những điều khoản bất lợi thường gặp
Rủi ro từ hợp đồng không rõ ràng
Nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng mà không đọc kỹ các phụ lục, hoặc tin tưởng vào lời hứa miệng của nhà thầu. Hệ quả:
- Thi công sai vật tư hoặc thay thế bằng hàng kém chất lượng
- Không quy định rõ thời gian bàn giao
- Không có biện pháp xử lý khi chậm tiến độ
- Không có chính sách bảo hành rõ ràng
Một hợp đồng xây nhà trọn gói thiếu chặt chẽ dễ khiến chủ đầu tư rơi vào thế bất lợi khi xảy ra tranh chấp.
Các điều khoản bất lợi thường gặp
- Giá vật tư có thể thay đổi tùy thị trường: Điều này giúp nhà thầu điều chỉnh giá theo ý muốn. Cần yêu cầu “giá cố định trong suốt thời gian thi công”.
- Không ghi rõ danh mục vật tư hoàn thiện: Dễ bị thay đổi thương hiệu hoặc giảm chất lượng.
- Không quy định rõ mức phạt vi phạm tiến độ: Khi nhà thầu chậm trễ, chủ đầu tư không có căn cứ để yêu cầu bồi thường.
- Điều khoản chấm dứt hợp đồng mơ hồ: Nên quy định rõ “bên nào có quyền chấm dứt, trong điều kiện nào, và mức bồi thường tương ứng”.
- Không có điều khoản bảo hành cụ thể: Sau khi bàn giao, nhà thầu không còn trách nhiệm sửa chữa nếu không có quy định rõ trong hợp đồng.
Ký hợp đồng chặt chẽ – Nền tảng cho công trình hoàn hảo
Một hợp đồng xây nhà trọn gói được soạn thảo chi tiết, minh bạch và đầy đủ điều khoản là nền tảng bảo vệ cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu.
Trước khi ký kết, bạn nên:
- Đọc kỹ toàn bộ điều khoản, đặc biệt là các phụ lục
- Tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn nếu cần
- Yêu cầu nhà thầu cam kết rõ ràng về tiến độ, vật tư, bảo hành và xử lý rủi ro
Sự chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình thi công diễn ra thuận lợi, công trình hoàn thiện đúng mong muốn và không phát sinh tranh chấp sau này.